BATAFSIL MITCHELL-LAMA DASTURI HAQIDA:

Mening ismim Evgeniy. Men ko‘p yillardan beri Nyu-York aholisine turli davlat nafaqalari olishda, ularning uy-joy muammolarini hal qilishda va Mitchell-Lama dasturi orqali juda arzon kooperativ kvartiralar sotib olishda yordam berib kelaman.
Nyu-York shahrida 1955 yilda yaratilgan, Mitchell-Lama deb nomlangan maxsus uzoq muddatli uy-joy dasturi mavjud. U yolg‘izlar va 8 nafargacha a’zosi bo‘lgan oilalarga, daromadi pastdan biroz yuqori va o‘rtacha daromadli bo‘lganlarga bozor narxidan ancha arzon ijara va kooperativ uy-joy taqdim etadi.

______________________________________

MITCHELL-LAMA DASTURI NIMA?

Mitchell-Lama dasturi doirasidagi uy-joy majmualari quyidagicha bo‘lishi mumkin:

  • Ijaraga beriladigan kvartiralar – siz kvartirada yashash uchun faqat juda past ijara haqini to‘laysiz; 

  • Kooperativ kvartiralar – siz kooperativ aksiyalarini shahar va shtat tomonidan tartibga solinadigan, o‘xshash kooperativning bozor narxidan ancha past narxda xarid qilasiz va shu kooperativ aksiyadori sifatida ushbu kvartirada umrbod yashash va egalik qilish huquqiga ega bo‘lasiz.

Mitchell-Lama kooperativlari bozor narxida sotiladigan tijorat kooperativlaridan farq qiladi. Ular uy-joyni daromadi pastdan biroz yuqori va o‘rtacha bo‘lgan aholiga hamon arzon bo‘lib qolishi uchun mo‘ljallangan va ko‘pincha qayta sotishga cheklovlar (cheklangan ulushli egalik qoidalari) qo‘yiladi.

Mitchell-Lama dasturi ustidan nazorat qiluvchi ikki alohida davlat organi mavjud:

  • Nyu-York shahri Uy-joyni saqlash va rivojlantirish departamenti (NYC HPD) – Nyu-York shahri tasarrufidagi Mitchell-Lama loyihalari;

  • Nyu-York shtati Uy-joy qurilishi va hamjamiyatlarni rivojlantirish departamenti (NYS HCR) – Nyu-York shtati tasarrufidagi loyihalar.

Bo‘sh kvartiralarga ariza topshirish qoidalari, tartiblari va tizimlari qaysi organ binoni nazorat qilishiga qarab farq qilishi mumkin.

______________________________________

MITCHELL-LAMA DASTURIDA KIMLAR QATNASHISH HUQUQIGA EGA?

Odatda, qatnashish huquqi quyidagi mezonlar bo‘yicha belgilanadi:

  • Yashash joyi – siz Nyu-York shahri yoki Nyu-York shtati rezidenti bo‘lishingiz kerak; 

  • Daromad – shaxs yoki oila qonuniy, umumiy daromadi dastur belgilagan chegaralar ichida bo‘lishi kerak (ko‘plab yolg‘izlar yoki oilalar uchun bu, odatda, oilaviy tarkibga qarab yiliga taxminan 30 000 dan 228 000 dollargacha); 

  • Turar-joy mulkiga egalik qilmaslik – ariza topshirish paytida siz Nyu-York shahri yoki Nyu-York shtatida hech qanday turar-joy mulkiga ega bo‘lmasligingiz va ijarada yashayotgan bo‘lishingiz kerak; 

  • Uy xo‘jaligi va kvartira hajmi qoidalari – studiya, bir xonali, ikki xonali va hokazo kvartiralarda nechta kishi yashashi mumkinligi; 

  • Har bir uy-joy majmuasiga xos talablar – har bir majmuada qo‘shimcha ichki qoidalar bo‘lishi mumkin.

Daromad chegaralari va qoidalar har yili o‘zgarishi, uy-joy majmuasiga qarab farq qilishi mumkin, shuning uchun har bir alohida bino uchun amaldagi talablarni albatta tekshirish zarur.

______________________________________

MITCHELL-LAMA DASTURIDA ARIZA BERISH VA NAVBAT RO‘YXATLARI QANDAY ISHLAYDI?

Mitchell-Lama tizimi oddiy shahar yoki shtat bo‘yicha lotereya emas. Bunday deb o‘ylaydiganlar jiddiy adashadilar, sababi:

  • Siz har bir uy-joy majmuasiga alohida ariza topshirasiz; yagona umumiy ro‘yxat yoki reyestr umuman mavjud emas;

  • Ko‘plab navbat ro‘yxatlari allaqachon yetarli darajada nomzodlar to‘planganligi sababli yopilgan bo‘ladi; ayrimlari vaqti-vaqti bilan ochiladi va rasmiy lotereya orqali yangi arizalarni qabul qiladi;

  • Lotereyada tanlanish odatda sizni navbat ro‘yxatiga kiritish degani, darhol kvartira berilishi degani emas;

  • Kvartira mavjud bo‘lishi uchun bir necha yil o‘tishi mumkin.

Shahar boshqaruvidagi obyektlar uchun HPD navbat ro‘yxati holati va yangilanishlarini ko‘rish hamda, umuman olganda, individual arizalarni topshirish imkonini beruvchi onlayn vositalarni taqdim etadi.

______________________________________

MITCHELL-LAMA DASTURI BO‘YICHA KOOPERATIV KVARTIRALARNING ASOSIY AFZALLIKLARI:

Agar siz Mitchell-Lama kooperatividagi kvartirani olish uchun tanlab olinib, ma’qullangan bo‘lsangiz, quyidagilarga ega bo‘lasiz:

  • Kooperativ kvartirani bozor narxidan ancha past narxda sotib olish imkoniyati;

  • O‘rtacha hisobda bunday kvartiraning qiymati ko‘pincha 20 000 – 60 000 dollar atrofida bo‘ladi; 

  • Kooperativdagi ulushingizni saqlash va boshqarish uchun (HOA) oyma-oy ancha kam to‘lov to‘laysiz. Mitchell-Lama kooperativlari aholisi odatda xuddi shunday bozor narxidagi kvartiralarda yashovchilarga qaraganda xizmat ko‘rsatish uchun 2–3 baravar kam to‘lov qiladi.

Boshqacha aytganda, siz ikki tomonlama foyda olasiz:

  1. Siz Nyu-York shahri yoki Nyu-York shtatida bozor narxlariga nisbatan nisbatan kichik summa evaziga kvartira sotib olasiz;

  2. Keyin esa xizmat ko‘rsatish uchun ancha kamaytirilgan oylik to‘lovni to‘laysiz.

Birinchi qarashda bu deyarli ishonib bo‘lmasdek tuyulishi mumkin, ammo amaliyotda dastur haqiqatan ham shunday tarzda 70 yildan ortiq vaqt davomida o‘n minglab oilalar uchun ishlab kelmoqda.

______________________________________

MITCHELL-LAMA KVARTIRASIGA KO‘CHIB O‘TGANDAN KEYIN NIMA BO‘LADI?

  • Yillik daromad bo‘yicha hisobot topshirish odatiy amaliyot hisoblanadi — mutlaqo barcha aholilar har yili o‘zlari va oilasi daromadini tasdiqlashlari shart;

  • Daromadi yuqori chegaralardan oshib ketgan oilalardan qo‘shimcha to‘lovlar undirilishi mumkin;

  • Oila tarkibidagi o‘zgarishlar (kirib kelish yoki chiqib ketish) odatda belgilangan muddatlarda yozma ravishda kooperativ boshqaruv kompaniyasiga xabar qilinishi kerak.

Aynan mana shu asosiy jihatlar Mitchell-Lama dasturini arzon saqlab turadi, lekin bu siz tegishli hujjatlarni yuritishingiz va boshqaruv kompaniyasi so‘rovlariga o‘z vaqtida javob berishingiz kerakligini ham anglatadi.

______________________________________


KELAJAKDA MITCHELL-LAMA DASTURIDAGI KVARTIRALAR TO‘LIQ XUSUSIYLASHTIRILISHI MUMKINMI?

Qisqacha javob – HA.

Ammo bu Mitchell-Lama dasturi bilan yetarlicha tanish bo‘lmagan odamlar ko‘pincha yaxshi tushunmaydigan eng katta “yashirin xavflardan” biridir.

NYS HCR shtat departamenti quyidagicha tushuntiradi:

  • Boshlang‘ich ko‘chib kirishdan 20 yil o‘tgach, tadbirkorga (rivojlantiruvchiga) o‘z ixtiyori bilan dasturdan chiqishga (“buyout” – loyiha sotib olinishi) ruxsat berilishi mumkin;

  • Loyihaning “buyout” qilinishi ipoteka to‘liq to‘langandan so‘ng amalga oshadi va obyekt Mitchell-Lama loyihasi sifatida NYS HCR nazoratidan chiqariladi;

  • “Buyout”dan keyin kvartiralar joylashuv, binoning yoshi va boshqa me’yoriy talablarga qarab endi arzon bo‘lmay qolishi mumkin;

  • NYS HCR shuningdek, ayrim hududlarda (jumladan, butun Nyu-York shahri bo‘ylab) dasturdan chiqqan binolar qurilish sanasi va yurisdiksiyaga qarab ijara to‘lovi barqarorlashtirish to‘g‘risidagi qonunlarga bo‘ysunishi mumkinligini ta’kidlaydi.

Xulosa qilib aytganda: agar siz Mitchell-Lama dasturida ishtirok etish uchun ariza topshirayotgan bo‘lsangiz yoki allaqachon shunday majmuada yashayotgan bo‘lsangiz, aynan sizning majmuangizda “buyout” qilish imkoniyati bormi yoki bundan oldin shunday holat bo‘lganmi – buni bilib olish juda oqilona.

______________________________________

MITCHELL-LAMA DASTURIDAGI KVARTIRALAR NYCHA ARZON UYLARIGA O‘XSHASHMI?

Qisqacha javob – YO‘Q.

Mitchell-Lama uy-joy majmualari xususiy mulk hisoblanadi va xususiy boshqaruv ostida bo‘ladi, ular shtat qonunchiligi asosida yaratilgan va davlat nazorati ostida ishlaydi.

______________________________________

MITCHELL-LAMA DASTURI BO‘YICHA KVARTIRA SOTIB OLISHDA SIZGA QANDAY YORDAM BERA OLAMAN?

Allaqachon 10 yildan ortiq vaqt mobaynida men quyidagi mezonlarga javob beradigan yolg‘izlar va oilalarga o‘z kvartirasini olishda kasbiy yordam ko‘rsatib kelmoqdaman:

  • Arizachi yoki oila Mitchell-Lama dasturi talablariga mos keladimi – shuni aniqlash;

  • Mos keladigan uy-joy majmualarini, ochiq navbat ro‘yxatlarini va hozir ariza berish mumkin bo‘lgan kvartiralarni tanlash;

  • Har safar yangi bo‘shayotgan kvartiraga to‘g‘ri ariza tayyorlash va barcha zarur hujjatlarni topshirish;

  • Kelajakdagi tasdiqlashni kechiktirishi yoki butunlay bloklashi mumkin bo‘lgan keng tarqalgan xatolardan qochishga yordam berish;

  • Sizni butun jarayon davomida “A dan Z gacha” kuzatib borish va Mitchell-Lama dasturi bo‘yicha o‘zingizning kooperativ kvartirangizni olishingizga yordam berish.

Sizning potensial ishingizni yuritish uchun men oyiga 100 dollar miqdorida fiksirlangan to‘lov olaman.

Shaxsiy tajribam va mijozlarim tajribasiga ko‘ra, Mitchell-Lama dasturi bo‘yicha kooperativ kvartirani ma’qullash uchun zarur bo‘ladigan o‘rtacha umumiy muddat odatda 1,5 yildan 2 yilgacha davom etadi. Bu taxminiy muddat: ba’zan aniq bir kvartira uchun sizni oldinroq tanlashlari mumkin, ba’zan esa kutish uzoqroq davom etadi.

______________________________________

MEN BILAN QANDAY BOG‘LANISH MUMKIN?

Agar Mitchell-Lama dasturi aynan siz va oilangiz uchun mos deb hisoblasingiz, siz men bilan to‘g‘ridan-to‘g‘ri +1 (929) 501-0000 telefon raqami orqali (qo‘ng‘iroq qilish yoki SMS yozish) bog‘lanishingiz yoki Janubiy Bruklindagi Sheepshead Bay hududida joylashgan qulay ofisimda shaxsiy uchrashuv tayinlashingiz mumkin. Shu yerda men sizning barcha savollaringizga batafsil javob beraman.

______________________________________

Contact us