INFORMACIÓN DETALLADA SOBRE EL PROGRAMA MITCHELL-LAMA:
Me llamo Evgenii. Desde hace muchos años ayudo a los residentes de Nueva York a obtener diferentes beneficios públicos, resolver sus problemas de vivienda y adquirir cooperativas de apartamentos muy económicas a través del programa Mitchell-Lama.
En Nueva York existe un programa especial de vivienda a largo plazo llamado Mitchell-Lama, creado en 1955. Proporciona vivienda de alquiler y cooperativas asequibles a personas solas y familias de hasta 8 miembros con ingresos bajos y medios, a precios significativamente inferiores al valor de mercado de apartamentos similares.
______________________________________
¿QUÉ ES EL PROGRAMA MITCHELL-LAMA?
Los desarrollos de vivienda bajo el programa Mitchell-Lama pueden ser:
Apartamentos de alquiler: usted paga solo una renta mensual muy baja por vivir en el apartamento;
Cooperativas de vivienda: usted compra acciones de la cooperativa a un precio regulado por la ciudad y el estado, mucho más bajo que el precio de mercado de una cooperativa similar, y obtiene el derecho vitalicio a vivir y poseer ese apartamento como accionista de la cooperativa.
Las cooperativas Mitchell-Lama son diferentes de las cooperativas comerciales que se venden a precio de mercado. Están diseñadas para que la vivienda siga siendo asequible para residentes con ingresos bajos y medios y, a menudo, tienen restricciones de reventa (reglas de participación limitada en el capital).
Existen dos organismos públicos de supervisión separados para el programa Mitchell-Lama:
Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYC HPD): proyectos Mitchell-Lama bajo la jurisdicción de la Ciudad de Nueva York;
Agencia de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (NYS HCR): proyectos bajo la jurisdicción del Estado de Nueva York.
Las normas, los procedimientos y los sistemas de solicitud para los apartamentos disponibles pueden variar según el organismo que supervise el edificio.
______________________________________
¿QUIÉN PUEDE PARTICIPAR EN EL PROGRAMA MITCHELL-LAMA?
La elegibilidad generalmente se determina según los siguientes criterios:
Residencia: debe ser residente de la Ciudad de Nueva York o del Estado de Nueva York;
Ingresos: ingresos legales combinados de la persona o del hogar dentro de los límites del programa (para muchas personas solas o familias, esto suele ser aproximadamente de 30,000 a 228,000 dólares al año, según el tamaño del hogar);
No poseer vivienda: al momento de presentar la solicitud usted no debe ser propietario de ninguna vivienda residencial en la Ciudad o el Estado de Nueva York y debe vivir en una vivienda de alquiler;
Reglas sobre el tamaño del hogar y del apartamento: cuántas personas pueden vivir en un estudio, apartamento de un dormitorio, de dos dormitorios, etc.;
Requisitos específicos de cada complejo: cada desarrollo puede tener normas adicionales propias.
Los límites de ingresos y las reglas pueden cambiar cada año y variar según el edificio, por lo que siempre es necesario verificar los requisitos vigentes para cada desarrollo específico.
______________________________________
¿CÓMO FUNCIONAN LAS SOLICITUDES Y LISTAS DE ESPERA EN EL PROGRAMA MITCHELL-LAMA?
El sistema Mitchell-Lama no es una simple lotería a nivel de ciudad o estado; quienes piensan eso se equivocan profundamente, y aquí está el porqué:
Usted presenta solicitudes por separado para cada complejo de vivienda; no existe una lista única general ni un registro común;
Muchas listas de espera se cierran porque ya tienen suficientes solicitantes; algunas se abren periódicamente y aceptan nuevas solicitudes mediante una lotería formal;
Ser seleccionado en la lotería generalmente significa que lo incluyen en la lista de espera, no que reciba un apartamento de inmediato;
Pueden pasar varios años antes de que haya un apartamento disponible.
Para las propiedades administradas por la ciudad, HPD ofrece herramientas en línea para consultar el estado de la lista de espera y las actualizaciones y, en general, para presentar solicitudes individuales.
______________________________________
VENTAJAS PRINCIPALES DE LAS COOPERATIVAS DEL PROGRAMA MITCHELL-LAMA
Si usted es seleccionado y aprobado para recibir un apartamento en una cooperativa Mitchell-Lama, puede:
Adquirir una cooperativa de vivienda a un precio significativamente inferior al de mercado.
En promedio, el costo de compra de estos apartamentos suele ser de aproximadamente 20,000 a 60,000 dólares;
Pagar una cuota mensual de mantenimiento (HOA) mucho más baja por su participación en la cooperativa. Los residentes de cooperativas Mitchell-Lama suelen pagar de 2 a 3 veces menos en mantenimiento que los residentes de apartamentos similares a precio de mercado en otras zonas de Nueva York.
En otras palabras, usted obtiene un doble beneficio:
Compra un apartamento en la Ciudad o el Estado de Nueva York por una suma relativamente baja en comparación con los precios de mercado;
Luego paga una cuota mensual de mantenimiento significativamente reducida.
A primera vista esto puede parecer casi increíble, pero en la práctica el programa funciona exactamente así desde hace más de 70 años para decenas de miles de familias.
______________________________________
¿QUÉ OCURRE DESPUÉS DE MUDARSE A UN APARTAMENTO MITCHELL-LAMA?
La recertificación anual de ingresos es una práctica habitual: absolutamente todos los residentes deben confirmar cada año sus ingresos y los de su hogar;
Los hogares cuyos ingresos superan los límites máximos pueden estar sujetos a recargos adicionales;
Los cambios en la composición del hogar (personas que entran o salen) normalmente deben comunicarse por escrito dentro de los plazos establecidos, notificando a la empresa administradora del edificio (la administración interna de la cooperativa).
Estos puntos clave son la razón por la cual Mitchell-Lama sigue siendo un programa asequible, pero también significan que usted debe mantener una documentación adecuada y responder a las solicitudes de la administración.
______________________________________
¿PUEDEN LLEGAR A PRIVATIZARSE COMPLETAMENTE LOS APARTAMENTOS MITCHELL-LAMA?
En resumen, SÍ.
Pero este es uno de los mayores “puntos ciegos” que muchas personas poco familiarizadas con el programa Mitchell-Lama no entienden bien.
La agencia estatal NYS HCR explica:
Veinte años después de la ocupación inicial, se le puede permitir al desarrollador abandonar voluntariamente el programa (a esto a menudo se le llama “buyout” o recompra) y salir del mismo;
La recompra ocurre cuando se paga la hipoteca y el proyecto deja de estar bajo la supervisión de NYS HCR como proyecto Mitchell-Lama;
Después de la recompra, los apartamentos pueden dejar de ser asequibles, dependiendo de la ubicación, la antigüedad del edificio y otros requisitos normativos;
NYS HCR también señala que en algunas zonas (incluida toda la Ciudad de Nueva York), los edificios que salen del programa pueden quedar sujetos a las leyes de estabilización de alquileres, en función de factores como la fecha de construcción y la jurisdicción.
En conclusión: si usted presenta una solicitud para el programa Mitchell-Lama o ya vive en uno de estos complejos, es prudente averiguar si en su edificio existe la posibilidad de recompra o si ya ha tenido este tipo de proceso en el pasado.
______________________________________
¿SON LOS APARTAMENTOS MITCHELL-LAMA IGUALES A LA VIVIENDA PÚBLICA DE NYCHA?
En resumen, NO.
Los complejos Mitchell-Lama son de propiedad privada y están administrados por entidades privadas, creados conforme a la legislación estatal y sujetos a la supervisión de organismos públicos.
______________________________________
¿CÓMO PUEDO AYUDARLE A OBTENER UN APARTAMENTO DEL PROGRAMA MITCHELL-LAMA?
Desde hace más de 10 años ayudo profesionalmente a personas solas y familias que cumplen los criterios del programa a obtener su apartamento:
Determinar si el solicitante o la familia cumple los requisitos del programa Mitchell-Lama;
Elegir los desarrollos adecuados, las listas de espera abiertas o los apartamentos disponibles para presentar solicitudes;
Preparar correctamente y presentar las solicitudes y toda la documentación necesaria para cada nuevo apartamento disponible;
Ayudarle a evitar errores comunes que pueden retrasar o bloquear una aprobación futura;
Acompañarle con éxito en todo el proceso “de la A a la Z” hasta que obtenga su cooperativa Mitchell-Lama.
Por la gestión de su posible caso cobro una tarifa fija de - 100 dólares al mes.
Según mi experiencia personal y la de mis clientes, el tiempo promedio total necesario para obtener la aprobación de una cooperativa bajo el programa Mitchell-Lama suele ser de aproximadamente 1,5 a 2 años. Este plazo es aproximado: a veces lo seleccionan para un apartamento concreto antes, y otras veces la espera es más larga.
______________________________________
¿CÓMO CONTACTARME?
Si usted decide que el programa Mitchell-Lama es adecuado para usted y su familia, puede comunicarse conmigo directamente por teléfono al +1 (929) 501-0000 (llamada o mensaje de texto) o concertar una cita personal en mi acogedora oficina en el sur de Brooklyn, en el área de Sheepshead Bay, donde responderé detalladamente a todas sus preguntas.
______________________________________