ПОДРОБНО О ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA:
Меня зовут Евгений. Я много лет помогаю жителям Нью-Йорка получать различные государственные пособия, решать их жилищные проблемы, приобретая супер дешевые кооперативные квартиры по программе Митчелл-Лама.
В Нью-Йорке существует специальная долгосрочная жилищная программа под названием Митчелл-Лама, созданная еще в 1955 году. Она предоставляет доступное арендное и кооперативное жилье одиночкам, семьям до 8 человек с доходом чуть выше низкого и со средним доходом по ценам, значительно ниже рыночной стоимости покупки подобных квартир.
______________________________________
ЧТО ТАКОЕ ПРОГРАММА MITCHELL-LAMA?
Жилые комплексы по программе Митчелл-Лама могут быть:
Арендные квартиры – вы платите только очень низкую арендную плату за проживание в квартире;
Кооперативные квартиры – вы покупаете акции кооператива по регулируемой городом и штатом цене, гораздо ниже рыночной цены аналогичного кооператива, получаете пожизненное право проживать и владеть данной квартирой на условиях акционера данного кооператива.
Кооперативы Митчелл-Лама отличаются от коммерческих кооперативов, продающихся по рыночной цене. Они предназначены для того, чтобы жилье оставалось доступным для жителей с доходом чуть выше низкого и средним доходом, часто имеют ограничения на перепродажу (правила ограниченного долевого участия).
Существует два отдельных государственных надзорных органа за программой Митчелл-Лама:
Департамент жилищного строительства и развития Нью-Йорка (NYC HPD) – проекты по программе Mitchell-Lama, находящиеся под контролем города Нью Йорка;
Департамент жилищного строительства и обновления сообществ штата Нью-Йорк (NYS HCR) – проекты, находящиеся под контролем штата Нью Йорка.
Правила, процедуры и системы подачи заявок на свободные квартиры могут различаться в зависимости от того, какой орган осуществляет надзор за строительством.
______________________________________
КТО ИМЕЕТ ПРАВО НА УЧАСТИЕ В ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA?
Право на участие, как правило, определяется следующими критериями:
Проживание – вы должны быть резидентом города Нью-Йорка или штата Нью-Йорк;
Доход – законный, совокупный доход индивидуального лица или семьи в пределах лимитов программы (для многих одиночек или семей это составляет примерно от 30 000 до 228 000 долларов в год), в зависимости от размера семьи;
Отсутствие владения жилой недвижимостью – на момент подачи заявки вы не должны владеть какой-либо жилой недвижимостью в Нью-Йорке или штате Нью-Йорк, должны проживать в арендованном жилье;
Правила определения размера домохозяйства и квартиры – сколько человек может проживать в студии, однокомнатной, двухкомнатной квартире и т. д.;
Требования, специфичные для каждого жилого комплекса – в каждом комплексе могут действовать свои дополнительные правила.
Ограничения по доходу и правила могут меняться ежегодно, различаться в зависимости от жилого комплекса, поэтому всегда необходимо проверять актуальные требования для каждого конкретного здания.
______________________________________
КАК РАБОТАЕТ ПРОЦЕСС ПОДАЧИ ЗАЯВОК И СПИСКИ ОЖИДАНИЯ В ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA?
Система Mitchell-Lama не является простой общегородской или штатной лотереей, те кто так думают глубоко заблуждаются, и вот почему:
Вы подаете заявки отдельно в каждый жилой комплекс; единого общего списка или реестра просто не существует;
Многие списки ожидания закрываются, потому что в них уже достаточно желающих; некоторые открываются периодически и принимают новые заявки через формальную лотерею.
Выбор в лотерее обычно означает, что вас включают в список ожидания, а не то, что вы сразу получаете квартиру.
Может пройти несколько лет, прежде чем квартира станет доступной.
Для объектов недвижимости, находящихся под управлением города, HPD предоставляет онлайн-инструменты для просмотра статуса списка ожидания и обновлений, в целом для подачи индивидуальных заявок.
______________________________________
ОСНОВНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА КООПЕРАТИВНЫХ КВАРТИР ПО ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA:
Если вас выбрали и одобрили для получения квартиры в кооперативе Mitchell-Lama, вы можете:
Приобрести кооперативную квартиру по цене значительно ниже рыночной;
В среднем, стоимость такой квартиры часто составляет от 20 000 до 60 000 долларов;
Платить гораздо меньшую ежемесячную плату за обслуживание и владение вашей долей кооператива - (HOA). Жители кооперативов Mitchell-Lama обычно платят за обслуживание в 2-3 раза меньше, чем за аналогичные квартиры по рыночной цене другие жители Нью Йорка.
Другими словами, вы получаете двойную выгоду:
Вы покупаете квартиру в Нью-Йорке или штате Нью-Йорк за относительно небольшую сумму по сравнению с рыночными ценами;
Затем вы платите значительно сниженную ежемесячную плату за обслуживание.
На первый взгляд это может показаться почти невероятным, но на практике программа действительно работает именно так уже более 70 лет для десятков тысяч семей.
______________________________________
ЧТО ПРОИСХОДИТ ПОСЛЕ ПЕРЕЕЗДА В КВАРТИРУ ПО ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA?
Ежегодная отчетность о доходах является обычной практикой — абсолютно все жители должны ежегодно подтверждать доход себя и своей семьи;
Доходы семей, превышающие высшие пределы, могут облагаться дополнительными сборами;
Изменения в составе семьи (въезд или выезд) обычно должны быть сообщены в письменной форме в установленные сроки через уведомление своей управляющей компании - менеджмента внутри кооператива.
Эти ключевые моменты являются причинами, почему Mitchell-Lama остается доступной программой, но это также означает, что вы должны вести надлежащую документацию и отвечать на запросы управляющей компании.
______________________________________
МОГУТ ЛИ В ПЕРСПЕКТИВЕ КВАРТИРЫ ПО ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA СТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ ЧАСТНЫМИ - ПРИВАТИЗИРОВАННЫМИ?
Вкратце ответ - ДА.
Но это один из самых больших «подводных камней», которые люди мало знакомые с программой Митчелл-Лама плохо понимают.
Штатный департамент NYS HCR поясняет:
Спустя 20 лет после первоначального заселения застройщику может быть разрешено добровольно прекратить свою деятельность (часто это называется «выкупом») и выйти из программы;
Выкуп проекта происходит, когда он погашает ипотеку и снимается с надзора NYS HCR в качестве проекта Митчелла-Лама;
После выкупа квартиры могут перестать быть доступными по цене, в зависимости от местоположения, возраста здания и других нормативных требований;
NYS HCR также отмечает, что в некоторых районах (включая весь город Нью-Йорк) здания, в которых осуществляется выкуп недвижимости, могут подпадать под действие закона о стабилизации арендной платы в зависимости от таких факторов, как дата постройки и юрисдикция.
В итоге: если вы подаете заявку на участие в программе Mitchell-Lama или уже проживаете в таком жилом комплексе, разумно выяснить, есть ли в вашем комплексе возможность выкупа жилья или есть ли у него подобная история.
______________________________________
ЯВЛЯЮТСЯ ЛИ КВАРТИРЫ ПО ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA АНАЛОГАМИ ДОСТУПНЫХ КВАРТИР В КОМПЛЕКСАХ NYCHA?
Вкратце ответ - НЕТ.
Жилые комплексы Mitchell-Lama находятся в частной собственности и управляются частными лицами , созданы в соответствии с законодательством штата и находятся под контролем.
КАК Я МОГУ ПОМОЧЬ ВАМ ПОЛУЧИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ КВАРТИРУ ПО ПРОГРАММЕ MITCHELL-LAMA?
Уже более 10 лет я профессионально помогаю одиночкам и семьям, отвечающим следующим критериям, получить их квартиры:
Понять, соответствует заявитель или семья требованиям программы Митчелл-Лама;
Выбрать подходящие жилые комплексы, открытые списки ожидания или текущие свободные на подачу квартиры;
Правильно подготовить, подавать заявки на каждую вновь появляющуюся доступную квартиру и необходимые документы;
Избежать распространенных ошибок, которые могут задержать или заблокировать будущее одобрение;
Успешно провести вас по всему маршруту “от А до Z” и получить вашу кооперативную квартиру по программе Митчелл-Лама.
За ведение вашего потенциального кейса я взимаю фиксированную плату в размере - 100 долларов в месяц.
Основываясь на моем личном опыте и опыте моих клиентов, средний общий срок требующийся для одобрения кооперативной квартиры по программе Митчелл-Лама обычно занимает от 1,5 до 2 лет. Это приблизительный срок: иногда на конкретную квартиру вас выбирают раньше, иногда ожидание длится дольше.
______________________________________
КАК СО МНОЙ СВЯЗАТЬСЯ..?
Если вы решите, что программа Митчелл-Лама подходит именно Вам и вашей семье, вы можете связаться со мной напрямую по телефону +1 (929) 501-0000 (позвонив или написав мне смс) или же назначить со мной личную встречу в моем уютном офисе в Южном Бруклине в районе Sheepshead Bay, где я подробно отвечу на все ваши вопросы.
______________________________________