פירוט על תוכנית MITCHELL-LAMA:
שמי יבגני. אני כבר שנים רבות מסייע לתושבי ניו יורק לקבל מגוון רחב של קצבאות והטבות ממשלתיות, ולפתור את בעיות הדיור שלהם באמצעות רכישה של דירות קואופרטיביות זולות במיוחד במסגרת תוכנית מיטשל-למה.
בניו יורק קיימת תוכנית דיור ייחודית וארוכת טווח בשם מיטשל-למה, שהוקמה כבר בשנת 1955. התוכנית מעניקה דיור להשכרה ודיור קואופרטיבי במחירים נוחים ליחידים ולמשפחות עד 8 נפשות, בעלי הכנסה מעט מעל ההכנסה הנמוכה ועד הכנסה בינונית – במחירים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק של דירות דומות.
מהי תוכנית MITCHELL-LAMA?
מתחמי המגורים במסגרת תוכנית מיטשל-למה יכולים להיות משני סוגים:
דירות להשכרה – אתם משלמים רק שכר דירה חודשי נמוך מאוד עבור המגורים בדירה;
דירות קואופרטיביות – אתם רוכשים מניות בקואופרטיב במחיר שנקבע ומפוקח על ידי העיר והמדינה, הנמוך בהרבה ממחיר השוק של קואופרטיב דומה, ומקבלים זכות מגורים ובעלות לכל החיים בדירה כתנאי בעלי מניות בקואופרטיב.
הקואופרטיבים של מיטשל-למה שונים מקואופרטיבים מסחריים הנמכרים במחירי שוק. הם נועדו לכך שהדיור יישאר נגיש לדיירים בעלי הכנסה מעט מעל הנמוכה ועד הכנסה בינונית, ולעיתים חלים עליהם מגבלות על מכירה מחדש (כללי השתתפות מוגבלת).
קיימים שני גופים ממשלתיים נפרדים המפקחים על תוכנית מיטשל-למה:
משרד הבינוי ופיתוח הדיור של עיריית ניו יורק (NYC HPD) – אחראי על פרויקטי מיטשל-למה הנמצאים תחת פיקוח העיר ניו יורק;
המשרד לבינוי ושיקום קהילתי של מדינת ניו יורק (NYS HCR) – אחראי על פרויקטים הנמצאים תחת פיקוח מדינת ניו יורק.
התקנות, הנהלים ומערכות הגשת הבקשות לדירות פנויות עשויים להשתנות בהתאם לגוף המפקח על כל פרויקט.
מי זכאי להשתתף בתוכנית MITCHELL-LAMA?
הזכאות להשתתפות בתוכנית נקבעת בדרך כלל לפי הקריטריונים הבאים:
מגורים – עליכם להיות תושבי עיר ניו יורק או מדינת ניו יורק;
הכנסה – הכנסה חוקית, משותפת (ברמת הפרט או המשפחה) בתחום מגבלות התוכנית (עבור יחידים ומשפחות רבות, מדובר בדרך כלל בטווח של כ־30,000 עד כ־228,000 דולר לשנה, בהתאם לגודל המשפחה);
היעדר בעלות על נכס מגורים – במועד הגשת הבקשה אינכם רשאים להיות בעלי כל נכס מגורים בעיר ניו יורק או במדינת ניו יורק, ועליכם להתגורר בשכירות;
כללי קביעת גודל משק הבית וסוג הדירה – כמה אנשים רשאים להתגורר בדירת סטודיו, בדירת חדר אחד, שני חדרים, וכדומה;
דרישות ייחודיות לכל מתחם – בכל פרויקט עשויים לחול כללים נוספים משלו.
מגבלות ההכנסה והתקנות יכולות להשתנות מדי שנה, ולהיות שונות בין מתחמי המגורים. לכן חשוב מאוד לבדוק בכל פעם את דרישות הזכאות העדכניות לכל בניין ספציפי.
כיצד פועל תהליך הגשת הבקשות ורשימות ההמתנה בתוכנית MITCHELL-LAMA?
מערכת מיטשל-למה איננה הגרלה עירונית או מדינתית פשוטה אחת, ומי שחושב כך טועה בגדול, והנה הסיבה:
אתם מגישים בקשה לכל מתחם מגורים בנפרד; אין רשימה אחת מאוחדת או מרשם מרכזי;
רבות מרשימות ההמתנה נסגרות מפני שכבר רשומים בהן די והותר מועמדים; חלק מהן נפתחות מעת לעת ומקבלות בקשות חדשות באמצעות הגרלה רשמית;
הזכייה בהגרלה משמעותה בדרך כלל רק כניסה לרשימת ההמתנה – ולא קבלת דירה מיידית;
עשויים לחלוף מספר שנים עד שתתפנה דירה במתחם הרצוי;
בפרויקטים הנמצאים תחת פיקוח העיר, HPD מעמידה לרשות הציבור כלים מקוונים למעקב אחר סטטוס רשימות ההמתנה, קבלת עדכונים, ובאופן כללי – להגשת בקשות אינדיבידואליות.
היתרונות העיקריים של דירות קואופרטיביות במסגרת תוכנית MITCHELL-LAMA:
אם נבחרתם ואושרתם לקבל דירה בקואופרטיב מיטשל-למה, תוכלו:
לרכוש דירה קואופרטיבית במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק;
בממוצע, עלות רכישת דירה כזו נעה לעיתים קרובות בטווח של כ־20,000 עד כ־60,000 דולר;
לשלם דמי אחזקה חודשיים (HOA) נמוכים בהרבה עבור החזקת הדירה והבעלות על מניותיכם בקואופרטיב. דיירי קואופרטיבים מיטשל-למה משלמים בדרך כלל דמי אחזקה הנמוכים פי 2–3 מאשר דמי האחזקה בדירות דומות במחירי שוק עבור דיירים אחרים בניו יורק.
במילים אחרות, אתם מקבלים כאן "רווח כפול":
אתם רוכשים דירה בעיר ניו יורק או במדינת ניו יורק בסכום נמוך יחסית ביחס למחירי השוק;
ולאחר מכן משלמים דמי אחזקה חודשיים מופחתים משמעותית.
לכאורה זה עשוי להישמע כמעט בלתי אפשרי, אך בפועל התוכנית פועלת כך כבר למעלה מ־70 שנה עבור עשרות אלפי משפחות.
מה קורה לאחר הכניסה לדירה במסגרת תוכנית MITCHELL-LAMA?
דיווח שנתי על הכנסות הוא נוהל שגרתי – כל הדיירים ללא יוצא מן הכלל חייבים לאשר מדי שנה את ההכנסות שלהם ושל בני משפחתם;
משקי בית שהכנסתם עולה על התקרה העליונה עשויים לחויב בתשלומים נוספים;
שינויים בהרכב המשפחה (כניסה או יציאה של דייר) חייבים בדרך כלל בדיווח בכתב במועד הקבוע, באמצעות הודעה לחברת הניהול – הנהלת הקואופרטיב.
אלו הם חלק מהגורמים המרכזיים לכך שתוכנית מיטשל-למה נשארת תוכנית דיור בת השגה, אך המשמעות היא שגם אתם מחויבים לנהל מסמכים כראוי ולהגיב בזמן לכל פנייה של חברת הניהול.
האם דירות במסגרת תוכנית MITCHELL-LAMA יכולות להפוך בעתיד לדירות פרטיות לחלוטין – מופרטות?
בקיצור – כן.
אך זהו אחד ה"מלכודות" הגדולות ביותר שאנשים שאינם מכירים היטב את התוכנית מיטשל-למה נוטים שלא להבין כראוי.
משרד NYS HCR של מדינת ניו יורק מסביר:
כעבור 20 שנה ממועד האכלוס הראשוני, ייתכן שיותר ליזם (הבעלים) לפרוש מהתוכנית באופן רצוני (מה שמכונה לעיתים "פדיון") ולצאת ממסגרת התוכנית;
פדיון הפרויקט מתרחש כאשר המשכנתה נפרעת והפרויקט יוצא מתחום הפיקוח של NYS HCR כפרויקט מיטשל-למה;
לאחר הפדיון, הדירות עשויות להפסיק להיות דירות במחיר מופחת, תלוי במיקום, בגיל הבניין ובדרישות רגולטוריות נוספות;
NYS HCR מציין גם שבאזורים מסוימים (כולל כל העיר ניו יורק) בניינים שעוברים הליך פדיון עלולים להיכנס למסגרת חוקי ייצוב שכר הדירה, בהתאם לגורמים כגון תאריך הבנייה והתחום השיפוטי.
המסקנה: אם אתם מגישים בקשה לתוכנית מיטשל-למה או כבר גרים במתחם כזה, חשוב מאוד לברר האם במתחם שלכם קיימת אפשרות לפדיון (יציאה מהתוכנית) או היסטוריה של מהלך כזה.
האם דירות במסגרת תוכנית MITCHELL-LAMA דומות לדירות המוגנות במתחמי NYCHA?
בקיצור – לא.
מתחמי המגורים של מיטשל-למה נמצאים בבעלות פרטית ומנוהלים על ידי גורמים פרטיים, ונבנו ופועלים בהתאם לחקיקה של מדינת ניו יורק ולפיקוח ממשלתי, אך הם אינם חלק ממערכת הדיור הציבורי של NYCHA.
כיצד אני יכול לעזור לכם לקבל בעלות על דירה במסגרת תוכנית MITCHELL-LAMA?
כבר יותר מ־10 שנים אני מסייע באופן מקצועי ליחידים ולמשפחות שעומדים בקריטריונים הבאים להשיג את דירתם:
להבין אם המבקש או המשפחה אכן עומדים בתנאי הזכאות של תוכנית מיטשל-למה;
לבחור את מתחמי המגורים המתאימים, רשימות ההמתנה הפתוחות והדירות הפנויות להגשה באותו זמן;
להכין ולהגיש כראוי בקשות נפרדות לכל דירה שמתפנה ומסמכים נלווים נדרשים;
להימנע מטעויות נפוצות שעלולות לעכב או לחסום את האישור העתידי;
ללוות אתכם בהצלחה לאורך כל הדרך, מ־"א עד ת", עד לקבלת הדירה הקואופרטיבית במסגרת תוכנית מיטשל-למה.
על ניהול התיק הפוטנציאלי שלכם אני גובה תשלום חודשי קבוע בסך 100 דולר.
על סמך ניסיוני האישי וניסיונם של לקוחותיי, פרק הזמן הממוצע הנדרש לקבלת אישור לדירה קואופרטיבית במסגרת מיטשל-למה נע בדרך כלל בין שנה וחצי לשנתיים. זהו טווח משוער: לפעמים נבחרים לדירה מסוימת מוקדם יותר, ולעיתים ההמתנה אורכת זמן רב יותר.
כיצד ניתן ליצור איתי קשר..?
אם תגיעו למסקנה שתוכנית מיטשל-למה מתאימה לכם ולמשפחתכם, תוכלו ליצור איתי קשר ישיר בטלפון +1 (929) 501-0000 (שיחה או הודעת SMS), או לקבוע איתי פגישה אישית במשרדי הנעים בדרום ברוקלין, בשכונת Sheepshead Bay, שם אענה בפירוט על כל שאלותיכם.
